테크노밸리제일풍경채 '집값 5억인데 분담금 5억’ 패닉...공사비 쇼크 안 끝났다 [부동산 산책]
공사비 폭등으로 공사가 중단된 재개발·재건축 현장들이 계속 나오고 있습니다. 비교적 사업성이 뛰어난 강남권 대규모 재건축 단지도 시공사를 못 찾고 있는데요. '방배신삼호'도 그 중 한 사례입니다. 최근 조합원들의 반대로 시공사 선정이 무산됐습니다. HDC현대산업개발이 제시한 공사비는 3.3㎡당 876만원입니다.
안 끝난 공사비 쇼크...5년뒤 100% 상승?
최근 목동 신시가지 아파트 재건축 사업에 또 다른 변수가 생겼습니다. 국제민간항공기구( ICAO)에서 70년 만에 고도제한 기준 전면 개정을 하는데, 목동 14개 단지 대부분이 고도제한에 걸릴 가능성이 높아진 것입니다. 서울시는 정비사업에 속도를 높인다는 계획이지만 돌발 변수로 혼란스러운 상황입니다. 강남 압구정 3구역도 재건축이 어려울 수 있다고 합니다. 현대아파트 3·4차 9개 필지 지분 소유권이 불명확하기 때문입니다.
서울 강북이나 경기도 일대의 경우 극히 일부 지역을 제외하고는 집값 만큼 분담금이 나온다고 해서 잘 진행이 안 되고 있는 것이 요즘 현실입니다. 서울 강북의 한 단지는 테크노밸리제일풍경채 집값은 5억원 인데 분담금이 5억원으로 추산되면서 이슈가 된 바 있습니다.
걸림돌 주범인 공사비는 지난 3년간 57% 상승했습니다. 그런데 올해만 26~35% 더 상승할 것 같다고 대한건축학회 전문가들이 예측하고 있습니다. 녹색건축물 인증 외에 인건비 상승, 중대재해처벌법 등 여러 변수가 공사비 상승 요인으로 지목되고 있습니다.
최근 국토부에서 지하공사 현장의 안전확보와 장마철 침수, 추락사고 예방 등 긴급한 현장 수요를 반영한 건설공사 표준품셈 개정안을 지난달 31일부터 시행했습니다.
비가 오는 날 콘크리트타설 중지도 3mm로 구체적으로 제시했습니다. 앞으로 콘크리트 타설도 힘들어지고, 결국 공기가 연장되면서 공사비는 더 오르게 될 것으로 보입니다. 지금부터 매년 공사비가 최소 20~25% 정도 오른다면 결국 5년 뒤에는 현재보다 100% 이상 상승하게 됩니다.
공사비 폭등한 선진국 '대수선' 일반적
이같은 점을 감안해 보면 재건축도 극히 일부만 될 가능성이 큽니다. 이렇게 되면 얼죽신이 찾는 신축 아파트 공급은 더 줄어들 것으로 보입니다. 결국 장기적으로 보면 신규 공급은 대폭 줄어들 것 같고, 리모델링은 점점 더 힘들어 질 것으로 보입니다.
선진국들은 이미 인건비나 공사비가 너무 비싸니까 초대형 프로젝트나 도시재생 사업이 아니면 재개발·재건축을 하는 경우가 없습니다. 이미 국내도 선진국과 비슷하게 공사비 등이 너무 올라서 이제는 신규 공급보다는 기존 아파트 단지의 대수선이 점점 대세가 될 것으로 보입니다.
'선진국형 얼죽신'이 나올 것 같은데, 내가 사는 공간만 신축이면 되고 테크노밸리제일풍경채 단지 전체까지 꼭 고급 단지가 될 필요는 없습니다. 정부도 기존 건축물의 대수선 관련 정책이나 규제 등을 연구해야 합니다. 어떤 것이 소비자들이 내집마련을 더 빨리하고 큰 부담 없이 할 수 있는지 고민해야 할 때입니다.
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