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공급은 줄고 미분양은 쌓이고…위기의 신호등 켜진 주택 시장

공급은 줄고 미분양은 쌓이고…위기의 신호등 켜진 주택 시장

최근 부동산 시장에 적신호가 켜지고 있다. 미분양 주택이 증가세를 보이는 가운데, 주택 인허가와 착공 건수마저 눈에 띄게 줄어들며 공급 축소가 본격화되고 있다. 전문가들은 현재의 미분양이 단기 침체의 결과이자, 동시에 중장기 공급 공백의 전조라고 진단한다.

급증하는 준공 후 미분양, 시장 불신의 결과
국토교통부가 최근 발표한 자료에 따르면, 준공 후 미분양 물량은 올해 들어 1만2000가구에 육박하며 3년 만에 최고치를 기록했다. 특히 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 이 주택들은 입주가 가능한 상태임에도 불구하고 거래가 이뤄지지 않는 상황이다. 이는 단순한 가격 문제가 아니라 시장 전반에 대한 신뢰 저하로 해석된다.

지방 중심의 미분양 심화…수도권과 격차 벌어져
수도권은 재건축·재개발 등 기대감이 여전한 반면, 지방은 인구 감소와 지역 경기 침체가 겹치며 미분양이 빠르게 누적되고 있다. 최근 통계에 따르면, 지방 주요 도시인 울산, 창원, 청주 등지에서 미분양이 한 달 새 30% 이상 늘어난 것으로 나타났다. 분양가 상승과 대출 부담, 전세 수요 감소가 맞물려 실수요층이 시장에서 이탈한 결과다.

공급 신호도 꺼져…인허가·착공 역대급 감소
미분양과 함께 더 우려되는 것은 공급 측면이다. 2025년 5월 기준, 전국 주택 인허가 건수는 2만5000여 가구로, 지난해 같은 기간 대비 25% 이상 감소했다. 착공 실적은 이보다 더 심각해 전년 동기 대비 40% 가까이 줄어들었다. 이는 건설사의 자금난, PF 대출 규제, 원자재 가격 상승 등의 복합적 요인이 반영된 결과다.

시장 악순환 본격화…정책 보완 필요성 대두
현재 상황은 미분양 증가 → 건설사 위축 → 신규 공급 감소 → 장기 공급 부족으로 이어지는 악순환의 초기 단계로 보인다. 특히 과거와 달리 수요 회복이 더딘 지방은 이 사이클에서 벗어나기 더욱 어렵다. 정부는 일시적 세제 혜택을 확대하고 있지만 실질적인 수요 유인 효과는 제한적이라는 평가가 많다.

중장기 수급 불균형, 리스크로 작용할 가능성
공급은 줄고 있지만, 향후 금리 인하나 경기 회복 시 수요가 다시 늘어날 경우 수급 불균형이 심각한 가격 급등으로 이어질 수 있다. 전문가들은 지금의 위기를 단기적 가격 하락보다는 구조적 시장 리스크로 봐야 한다고 조언하며, 사전청약 확대, 공공임대 공급 등의 중장기 전략 수립이 시급하다고 강조한다.