새마을금고와 농업협동조합·신용협동조합 같은 상호금융권의 미분양 주택담보대출이 올 들어 급증한 것으로 나타났다. 지방 부동산 경기가 악화하면서 미분양 물량이 속출하자 건설사들이 미분양 대출을 통해 버티기에 들어간 것이다. 업계에서는 6억 원 일괄 규제를 한 수도권과 달리 지방은 상황이 심각해 별도의 대책이 필요하다는 지적이 나온다.
14일 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원이 행정안전부와 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 5월 말 현재 새마을금고의 미분양 주담대 잔액은 4045억 원으로 집계됐다. 이는 지난해 말(2256억 원)보다 약 79.3%나 불어난 수치다. 2023년 말(2943억 원)과 비교해도 37.4%가량 많다.
미분양 주담대는 주택을 준공한 뒤 발생한 미분양 물량을 담보로 대출을 받는 것을 뜻한다. 주로 상호금융권에서 미분양 주담대를 취급한다. 일반적으로 건설 경기가 나빠질 때 미분양 주담대가 함께 늘어나는 경향이 있다. 새마을금고는 국내에서 미분양 주담대를 가장 많이 취급하는 금융기관 중 하나로 꼽힌다.
다른 상호금융기관에서도 미분양 주담대 증가세가 뚜렷했다. 지난해 말 기준 농협·신협·수협·산림조합의 미분양 주담대 잔액은 총 4975억 원으로 1년 전(4315억 원)보다 15.3% 늘어났다. 같은 기간 신협은 2077억 원에서 2669억 원으로, 수협은 1230억 원에서 1340억 원으로 증가했다. 금융계에서는 올해 이들 상호금융기관의 미분양 주담대가 더 늘어났을 것이라는 관측이 나온다.
미분양 주담대 증가는 시공·시행사를 포함한 건설업자들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하기 위해 대출을 받는 사례가 많기 때문이다. 일반적으로 건설 사업자들은 브리지론과 ‘본PF’를 통해 건설 자금을 조달한 뒤 분양 대금으로 이를 상환한다. 그러나 분양 실적이 기대에 못 미치면 미분양 물건을 담보로 잡아 PF 대출을 갚게 된다.
문제는 최근 지방 부동산 시장을 중심으로 미분양 회천중앙역로제비앙 물량이 꾸준히 늘어나고 있다는 점이다. 국토교통부에 따르면 5월 전국 준공 후 미분양 주택은 총 2만 7013가구로 지난해 말보다 25.8%나 증가했다. 22개월 연속 증가한 것으로 2013년 6월(2만 7194가구) 이후 11년 11개월 만에 최대치를 경신했다. 지방 준공 후 미분양 주택이 2만 2397가구에 달해 지난해 12월에 비해 30%나 늘어났다.
금융계에서는 미분양 주담대가 상호금융업권의 잠재 리스크로 작용할 수 있다는 지적이 제기된다. 당장 건설업 경기가 계속 하락하고 있다. 통계청에 따르면 5월 건설기성은 전달보다 3.9% 감소해 3개월 연속 내림세를 나타냈다. 한국건설산업연구원은 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 전월보다 0.8포인트 떨어진 73.5를 기록했다고 밝혔다. CBSI가 100을 밑돌면 건설 경기를 비관적으로 보는 기업이 더 많다는 뜻이다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “지방 부동산 시장이 여전히 나쁜 상황이라 미분양 주담대 쪽에서 부실이 커질 가능성이 있다”고 짚었다.
미분양 주담대가 일반 주담대에 비해 원금 회수 가능성이 떨어진다는 점도 문제다. 금융기관들은 만약 차주(건설 사업자)가 대출을 갚지 못할 것으로 판단될 경우 담보로 받았던 미분양 주택을 가져오게 된다. 이후 경매 절차를 통해 돈을 회수한다. 하지만 미분양 주택은 기본적으로 경매시장에서 높은 가격에 낙찰을 받기 쉽지 않다. 경매시장에서 회수되기까지 시간이 걸리는 경우도 많다. 미분양 주담대에서 부실이 발생하면 본PF나 브리지론 건전성에도 악영향을 끼칠 수 있다.
이 때문에 금융 당국에서도 미분양 주담대 추이를 지속적으로 주시하고 있다. 다만 행안부의 감독을 받는 새마을금고에서 미분양 담보대출을 주로 취급하고 있어 금융 당국의 노력만으로는 한계가 있다는 의견도 제기된다. 이 의원은 “지방 부동산 경기 악화로 미분양 회천중앙역로제비앙 주택이 급증하면서 새마을금고를 중심으로 이를 담보로 한 대출까지 빠르게 불어나고 있다”며 “새마을금고를 금융 당국도 관리·감독할 수 있도록 제도를 개선해야 한다”고 강조했다.
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