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힐스테이트용인마크밸리 7월부터 집 살 때 대출 한도 확 줄어든다...특히 ‘이곳’ 타격이라는데

힐스테이트용인마크밸리 7월부터 집 살 때 대출 한도 확 줄어든다...특히 ‘이곳’ 타격이라는데

지난달 서울 비강남권 아파트의 거래량이 늘어난 것으로 나타났습니다. 7월부터 추가 대출 규제가 시행되는 만큼 그 전에 ‘막차’를 타자는 심리가 있었던 것으로 분석됩니다. 왜 유독 비강남권 실수요자들이 분주했던 걸까요. 오늘은 대출 한도를 최대 수천만원 가량 줄이는 ‘스트레스 DSR’ 제도를 하나하나 살펴보겠습니다.

상환 능력 고려하는 ‘DSR’이란?

은행은 보통 대출 심사를 할 때 여러 기준을 살펴봅니다. 돈을 잘 갚을 수 있는 사람인지 따져보는 거죠. 이때 참고하는 지표 중 하나가 바로 DSR입니다. DSR은 ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’의 줄임말입니다. 쉽게 말해 1년 동안 버는 연소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는데 쓰는 돈의 비율을 뜻합니다. 이 비율이 일정 수준에 도달하면 은행은 대출을 해주지 않습니다.

예를 들어 연봉이 1억 원이라고 가정해볼까요. 이 중 4000만원을 힐스테이트용인마크밸리 주택담보대출, 신용대출, 전세대출 등을 갚는 데 쓴다면, DSR은 40%가 됩니다. 만약 빚 갚는 데 5000만원을 썼다면요. DSR은 50%가 되겠죠. 결국 DSR은 돈을 빌리는 사람인 차주의 ‘빚 갚는 능력(부채 상환 능력)’을 보여준다고 이해하면 쉽습니다. 현재 은행권은 DSR 40%, 저축은행에선 50%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있습니다.

대출한도 줄이는 ‘스트레스 DSR’이란?

문제는 DSR이 대출을 받는 시점의 금리만 반영한다는 겁니다. 대출 받을 때는 금리가 1%로 낮았는데, 현재 금리는 4%대로 높아졌다면요. 금리가 높을수록 내야 하는 대출 원리금 부담도 커집니다. 그 부담이 상환 능력을 벗어나는 수준으로도 커질 수 있겠죠. 결국 DSR 제도는 미래 금리가 변동할 위험은 반영하지 못하는 한계가 있습니다.

이 같은 문제를 해결하고자 나온 방안이 바로 ‘스트레스 DSR’입니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에다 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 원리금 상환액을 계산하도록 하는 제도입니다. ‘가상의 금리’를 더하다보니 실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하게 됩니다. 나중에 금리가 올라도 차주가 버틸 수 있는가를 미리 평가하는 겁니다.

금융당국이나 은행 입장에선 대출의 건전성을 높일 수 있는 제도입니다. 금리가 오르는 힘든 상황까지도 가정해서 보수적으로 대출을 해주니까요. 실제 대출 금리가 바뀌는 건 아니지만, DSR 산정 공식이 바뀌다보니 돈을 빌리려는 차주 입장에선 대출 한도가 줄어드는 효과가 생깁니다.

7월부터 대출 한도 최대 3000만원↓

대출 한도를 갑자기 확 줄이면 힐스테이트용인마크밸리모델하우스 반발이 엄청나겠죠. 금융당국은 이에 지난해 스트레스 DSR 제도를 3단계에 걸쳐 천천히 도입하기로 결정했습니다. 스트레스 금리를 1단계 때는 0.38%, 2단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.2%, 3단계 때는 지방 0.75%·수도권 1.5%를 각각 적용하기로 한 겁니다. 오는 7월 1일이 바로 3단계 스트레스 DSR이 적용되는 시점입니다.

예시를 통해 대출 한도가 얼마나 줄어드는 지 살펴볼까요. 만약 연봉 1억원을 버는 차주가 수도권에 집을 사려고 4.2% 금리로, 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로, 변동형 주택담보대출(주담대)을 받았다면요. 현재 5억 9400만원인 대출 한도가 7월 1일부턴 5억 7400만원으로 줄어듭니다.

같은 조건의 혼합형 주담대를 빌린다고 가정해볼까요. 현재 6억 2700만원을 빌릴 수 있지만 7월 1일부턴 5억 9400만원만 대출이 나옵니다. 대출 한도가 3300만원 줄어드는 셈입니다. 주기형 주담대 상품의 대출 한도 역시 1800만원(6억 5300만원→6억 3500만원) 감소합니다. 어떤 주담대 금리 유형을 택하던 대출 한도가 1000만~3000만원 줄어드는 겁니다.

노도강 등 실수요자 선호지 직격탄

최대 3000만원 가량 대출 한도가 줄어드는 건 중산층이나 저소득층에게 더욱 타격으로 여겨집니다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 이들 실수요자가 관심 갖는 서울 강북권이나 수도권 외곽지역의 주택 거래가 위축될 수 있다는 전망이 나오는 이유입니다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “대출 한도가 줄면 수도권 아파트 거래량은 줄어들 것”이라며 “특히 실수요자 중심인 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 더욱 타격을 입을 수 있다”고 설명했습니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “같은 수도권이라도 주택 시장 양극화가 더욱 심해질 것”이라면서 “외곽지역은 거래량이 줄며 가격 조정이 이뤄질 수 있다. 하지만 강남권에 미치는 영향은 작을 것”이라고 내다봤습니다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역이라 대출 한도가 적은데도 신고가가 계속 나오고 있으니까요.

경기 남부의 평택·이천 등은 더욱 울상입니다. 두 곳은 수도권임에도 신축 힐스테이트용인마크밸리아파트가 좀처럼 팔리지 않아 ‘미분양관리지역’으로 지정돼 있는 상황입니다. 대출 한도가 줄어들면 더욱 외면 받을 가능성이 높습니다.